Fannie Mae en Freddie Mac: een overzicht

Hoe ze de hypotheekmarkt helpen en COVID-19 hypotheekaftrek bieden

Fannie Mae en Freddie Mac zijn federaal gesteunde woningkredietbedrijven die zijn opgericht door het Congres van de Verenigde Staten. Geen van beide instellingen creëert of leent zijn eigen hypotheken. In plaats daarvan kopen en garanderen ze hypotheken die zijn uitgegeven via kredietverstrekkers op de secundaire hypotheekmarkt.   De twee entiteiten monopoliseerden praktisch de secundaire hypotheekmarkt tot de jaren 90. Het was toen dat toenemende federale regelgeving en nieuwe wetgeving die banken en andere financiële bedrijven in staat stelden om te fuseren, leidden tot meer concurrentie van conventionele bedrijven.  Fannie Mae en Freddie Mac domineren echter nog steeds de secundaire hypotheekmarkt in de Verenigde Staten, Ondanks de angst om twee van de grootste “too big to fail” bedrijven te zijn. Alles bij elkaar maken deze bureaus de hypotheekmarkt liquider, stabieler en toegankelijker door liquiditeit en onderpand te verstrekken aan duizenden banken, spaar- en kredietinstellingen en hypotheekbedrijven in de Verenigde Staten. Hier is een blik op hoe deze twee entiteiten werken, hun rol in de financiële crisis van 2008 en wat ze vandaag doen om huiseigenaren en huurders te helpen tijdens de COVID-19-pandemie.

KEY POINTS

• Fannie Mae werd voor het eerst opgericht door de Amerikaanse overheid in 1938 om de hypotheekmarkt nieuw leven in te blazen. Het Congres richtte Freddie Mac in 1970 op als een privébedrijf. 
• Geen van beide organisaties verstrekt leningen. In plaats daarvan kopen ze hypotheken van kredietverstrekkers om aan te houden of te herverpakken als door hypotheek gedekte effecten die ze kunnen verkopen. 
• Geldschieters gebruiken het geld dat ze krijgen van het verkopen van hypotheken aan Fannie Mae en Freddie Mac om meer leningen te creëren, wat individuen, gezinnen en beleggers helpt toegang te krijgen tot een stabiele voorraad hypotheekgeld.
• Zowel Fannie als Freddie hebben plannen om degenen te helpen die getroffen zijn door de COVID-19-pandemie, inclusief een moratorium op afscherming en uitzetting tot ten minste 21 augustus 2020. 1

Wat is Fannie Mae?

In het begin van de twintigste eeuw was het bezit van een huis voor veel mensen in de Verenigde Staten buiten bereik. Tenzij je contant kunt betalen voor een heel huis (wat maar weinig mensen konden), keek je naar een onbetaalbare aanbetaling en een kortlopende lening die zou uitmonden in een grote ballonbetaling .  Door de Grote Depressie verloor bijna een op de vier huiseigenaren hun huizen aan afscherming , banken hadden geen geld om uit te lenen en de natie werd geconfronteerd met een vastgoedcrisis. In reactie hierop richtte het Congres in 1938 de Federal National Mortgage Association (FNMA), beter bekend als Fannie Mae , op om een betrouwbare en consistente bron van woningfinanciering te bieden. Het bracht een nieuw type hypotheek op de markt: de langlopende lening met vaste rente met de mogelijkheid om op elk moment te herfinancieren.  2  Al tientallen jaren is Fannie Mae de dominante koper en verkoper van door de overheid verzekerde hypotheken in het land. Uiteindelijk heeft het Congres twee dingen gedaan om de concurrentie op de secundaire hypotheekmarkt te vergroten:

1.  Hij privatiseerde Fannie Mae in 1968, waardoor het een aandeelhoudersbedrijf werd dat volledig met privékapitaal werd gefinancierd.
2.  Hij creëerde Freddie Mac in 1970.

Samen bieden Fannie Mae en Freddie Mac onderpand voor bijna de helft van alle Amerikaanse hypotheken. Fannie Mae werd vervolgens opgericht als een agentschap van de federale overheid in 1938 als onderdeel van een wijziging van de National Housing Act . Fannie Mae kocht aanvankelijk hypotheken die waren gedekt door de Federal Housing Administration (FHA ) en voegde later leningen gegarandeerd door de Veterans Administration (  VA ) toe aan de mix.  In 1954 werd Fannie Mae omgevormd tot een gemengd publiek-privaat bedrijf onder de Federal National Mortgage Association Charter Act. Het werd in 1968 in particulier bezit en twee jaar later werd het toegestaan om conventionele hypotheken te kopen naast FHA- en VA-leningen.  3 In de jaren 80 begon Fannie Mae met het uitgeven van mortgage-backed securities ( MBS ) om meer liquiditeit te bieden op de hypotheekbeleggingsmarkt. Het krijgt het geld om hypotheekgerelateerde activa te kopen door diverse schuldbewijzen uit te geven in de Verenigde Staten en internationale kapitaalmarkten. 

Wat is Freddie Mac?

Freddie Mac is de onofficiële naam van de Federal Home Loan Mortgage Corporation. Het werd in 1970 opgericht met de Emergency Home Finance Act om de secundaire hypotheekmarkt uit te breiden en het renterisico voor banken te verminderen.  In 1989 werd het gereorganiseerd en omgevormd tot een bedrijf dat eigendom is van aandeelhouders in het kader van de hervorming van de financiële instellingen, Wet op de invordering en tenuitvoerlegging ( FIRREA ). Freddie Mac’s charter lijkt sterk op dat van Fannie Mae, in die zin dat het de markt voor secundaire hypotheken en door hypotheken gedekte effecten uitbreidt door leningen te kopen van banken, spaargeld en leningen en andere kredietverstrekkers. In tegenstelling tot Fannie Mae, die hypotheken koopt van grote commerciële en retailbanken, Freddie Mac koopt zijn leningen van kleinere banken (d.w.z. “tweedehands” banken) die zich richten op het leveren van bankdiensten aan gemeenschappen.

Wat doen Fannie Mae en Freddie Mac?

Fannie Mae en Freddie Mac hebben vergelijkbare papieren, mandaten en regelgevingsstructuren. Iedereen koopt hypotheken van kredietverstrekkers om ze in hun portefeuilles te houden of ze opnieuw te verpakken als door hypotheek gedekte effecten die kunnen worden verkocht. Op hun beurt gebruiken geldschieters het geld dat ze krijgen door hypotheken te verkopen om meer leningen te creëren.   Dit helpt mensen, huishoudens en beleggers om toegang te krijgen tot een continu en stabiel aanbod van hypotheekfinanciering. Volgens hun statuten vestigen Fannie Mae en Freddie Mac “faciliteiten op de secundaire markt voor woninghypotheken [en] bepalen ze dat gerelateerde operaties zoveel mogelijk door private equity worden gefinancierd”. 4  Beide entiteiten zijn gemandateerd om het volgende te doen: 5

• Beperk stabiliteit in de markt voor secundaire woninghypotheken
• Reageer adequaat op de particuliere kapitaalmarkt
• Zorg voor blijvende ondersteuning van de secundaire woninghypotheekmarkt door de liquiditeit van hypotheekbeleggingen te vergroten en meer geld beschikbaar te stellen voor woninghypotheken
• Bevorder de toegang tot hypothecair krediet door de liquiditeit van hypotheekbeleggingen te vergroten en meer geld beschikbaar te stellen voor woninghypotheken

Fannie Mae heeft een extra verantwoordelijkheid onder zijn charter: het beheren en liquideren van federale hypotheekportefeuilles om negatieve effecten op de woninghypotheekmarkt te minimaliseren en verliezen voor de federale overheid te minimaliseren. 6

Wie regeert Fannie Mae en Freddie Mac?

Volgens de congresdocumenten van   Fannie Mae en Freddie Mac, die hen de GSE-status   gaven, opereren ze met bepaalde banden met de Amerikaanse federale overheid die financiële steun verleent. Bijvoorbeeld in september 2008, tijdens het hoogtepunt van de financiële crisis, Ze werden onder direct toezicht van de federale overheid geplaatst. In normale tijden blijven de banden met de regering iets meer verborgen, maar nog steeds belangrijk. 

• De president van de Verenigde Staten benoemt vijf van de 18 leden van de raden van bestuur.
• De minister van Financiën is gemachtigd om tot $ 2,25 miljard aan effecten van elk bedrijf te kopen om zijn  liquiditeit te ondersteunen.
• Beide bedrijven zijn vrijgesteld van staats- en lokale belastingen.
• Beide bedrijven worden gereguleerd door het Ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling (HUD ) en het Federaal Agentschap voor Huisvestingsfinanciering (  FHFA ). 7

De FHFA reguleert, handhaaft en bewaakt de kapitaalnormen van Fannie en Freddie en beperkt de omvang van hun hypotheekbeleggingsportefeuilles. De HUD is verantwoordelijk voor de algemene huisvestingsmissies van Fannie en Freddie.  Discriminatie van hypothecaire leningen is illegaal. Als u denkt dat u bent gediscrimineerd op basis van ras, religie, geslacht, burgerlijke staat, gebruik van overheidssteun, nationale afkomst, handicap of leeftijd, kunt u doorgaan. Een van deze stappen is het indienen van een rapport bij het Consumer Financial Protection Bureau of het  Amerikaanse   ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling (HUD).  

Een impliciete garantie

Fannie en Freddie’s GSE-status heeft enige percepties over de beveiligingsmarkt gecreëerd. Een daarvan was dat de federale overheid zou ingrijpen en deze organisaties zou redden als een van beide bedrijven ooit financiële problemen zou krijgen, zoals te zien was in de aanloop naar de Grote Recessie. Dit staat bekend als een impliciete garantie.   8 9   Omdat de markt in deze impliciete garantie geloofde, mochten Fannie Mae en Freddie Mac geld lenen op de obligatiemarkt tegen lagere   rendementen dan andere financiële instellingen. Fannie Mae en Freddie Mac’s bedrijfsschuldrendement, bekend als  agency debt, is historisch gezien ongeveer 35  basispunten hoger dan Amerikaanse staatsobligaties. 10 De  schuld van een financieel bedrijf met een AAA-rating heeft in vergelijking daarmee historisch gezien ongeveer 70 basispunten meer opgeleverd dan Amerikaanse staatsobligaties.  11  Vijfendertig basispunten  ziet er misschien niet uit als Veel, maar ze maakten een enorm verschil vanwege de biljoenen dollars die ermee gemoeid waren.

Rol in de financiële crisis van 2008

Met een financieel voordeel ten opzichte van hun Wall Street-rivalen maakten Fannie Mae en Freddie Mac meer dan twee decennia aanzienlijke winsten in de jaren 90 en vroege jaren 2000. In deze periode waren er frequente debatten over Fannie en Freddie onder economen, professionals op de financiële markten en overheidsfunctionarissen.  Dideerde de impliciete steun van de Fannie en Freddie regering eigenlijk ten goede aan Amerikaanse huiseigenaren? Of hielp de overheid alleen bedrijven en hun investeerders door moral hazard te creëren?  Fannie Mae en Freddie Mac hebben een door de overheid gesponsord monopolie gekregen in een groot deel van de Amerikaanse secundaire hypotheekmarkt. Dit monopolie, in combinatie met de impliciete garantie van de overheid om deze bedrijven overeind te houden, zou later bijdragen aan de ineenstorting van de hypotheekmarkt.  In 2007 begonnen Fannie Mae en Freddie Mac grote verliezen te lijden op hun aangehouden portefeuilles, met name hun   Alt-A – en subprime-beleggingen . 12  In 2008 leidde de omvang van de aangehouden portefeuilles en hypotheekgaranties ertoe dat de FHFA tot de conclusie kwam dat ze binnenkort insolvent zouden zijn  .  Op 19 maart stonden federale toezichthouders de twee bedrijven toe om nog eens $ 200 miljard aan schulden aan te gaan in de hoop de economie te stabiliseren. 12 Op 6 september 2008 was het echter duidelijk dat de markt geloofde dat de bedrijven in financiële moeilijkheden verkeerden en de FHFA plaatste de bedrijven onder bescherming.  12     Fannie en Freddie werden beschermd tegen de Grote Recessie. Ze ontvingen $ 190 miljard aan reddingsfinanciering en hebben sindsdien meer dan $ 300 miljard terugbetaald aan de Amerikaanse schatkist.  Natuurlijk leidde een lange lijst van misstappen tot de Grote Recessie . Critici zeggen echter dat Fannie en Freddie in de jaren voorafgaand aan 2007 een enorme hoeveelheid schulden en kredietgaranties hebben gecreëerd en dat het Congres de systematische risico’s voor het wereldwijde financiële systeem dat deze bedrijven vertegenwoordigden, had moeten erkennen. 

Rol in de COVID-19 pandemie

Als u bent getroffen door de COVID-19-pandemie, maakt u zich mogelijk zorgen over het betalen van uw hypotheek of huur. Een manier om hulp te krijgen is via het werkloosheidsverzekeringsprogramma (UI) van uw staat.  De CARES-wet (Coronavirus Aid, Relief and Economic Security) verhoogt tijdelijk de werkloosheidsuitkeringen via drie programma’s: Pandemic Unemployment

Programma	Wat Federal
Benefits (UCF)	doetBiedt een federaal voordeel van $ 600 per week. Pandemic Unemployment Assistance (PUA)Breidt uitkeringen uit naar zelfstandigen, freelancers en onafhankelijke contractanten.
Pandemic Emergency Unemployment Benefit (PEUC)	Het verlengt de uitkeringen met nog eens 13 weken nadat de normale werkloosheidsuitkeringen zijn uitgeput.

De CARES-wet biedt ook bescherming voor huiseigenaren die fannie Mae- en Freddie Mac-hypotheken hebben. Volgens de CARES-wet is het kredietinstellingen en leningdiensten verboden om gerechtelijke of buitengerechtelijke afscherming tegen u te initiëren of een afschermings- of verkoopvonnis af te ronden tot ten minste 31 augustus 2020, volgens de nieuwe richtlijnen van de FHFA op 17 juni 2020. 1 Daarnaast kunt u een hypotheeksubsidie  van maximaal 180 dagen aanvragen (en mogelijk met nog eens 180 dagen verlengen) als u financiële problemen heeft als gevolg van de COVID-19-pandemie. 13

Mortgage Relief Program

Als u een Fannie Mae-hypotheek heeft en de betaling niet kunt doen vanwege een baanverlies in verband met COVID-19, verminderd inkomen of ziekte, kan uw hypotheekbeheerder u helpen met hypotheekaftrekopties , waaronder: 14

• Een tolerantieplan dat hypotheekbetalingen tot 12 maanden vermindert of opschort
• Geen boete voor vertraging tijdens
de respijtperiode
• Terugbetalingsopties na de respijtperiode, waaronder een terugbetalingsplan om geleidelijk te herstellen of een plan voor het wijzigen van de lening om de maandelijkse betaling te behouden of te verminderen
• Estoppage en uitzetting

Als u zich zorgen maakt over het doen van hypotheekbetalingen, belt u uw hypotheekserviceprovider, het bedrijf dat op uw maandelijkse afschrift staat, voor hulp. Fannie Mae heeft een ander programma, het Disaster Response Network, dat kan helpen met de bredere financiële gevolgen van COVID-19. Rampenbestrijdingsnetwerken bieden toegang tot HUD-goedgekeurde bouwadviseurs voor huiseigenaren met leningen die eigendom zijn van Fannie Mae en huurders in eigendommen die worden gefinancierd door Fannie Mae.  Consultants kunnen aangepaste plannen maken, Zorg voor financiële coaching en budget en ondersteun u gedurende maximaal 18 maanden. 14

Freddie Mac Hypotheektolerantie

Als u een hypotheek heeft die eigendom is van Freddie Mac, komt u mogelijk in aanmerking voor hulp als u direct of indirect bent getroffen door de COVID-19-pandemie. Er zijn momenteel verschillende hypotheekaftrekopties beschikbaar als u uw hypotheekbetaling niet kunt doen vanwege een verlies of daling van het inkomen, waaronder: 15

• Tot 12 maanden hypotheekverstrekking
• Vrijgestelde boetes en boetes voor vertraging
• Stop alle executie- en uitzettingsacties tot ten minste 31 augustus 2020 1 Opties voor
• leningwijziging om betalingen te verminderen of ongewijzigd te houden na de respijtperiode

Tolerantie is geen vergeving. Vraag uw hypotheekassistent naar opties na de subsidie. Wees voorzichtig als de optie een ballonbetaling is in plaats van alleen onbetaalde maanden toe te voegen aan het einde van uw hypotheek.  

De bottom line

Fannie Mae en Freddie Mac hebben de taak om de Amerikaanse hypotheekmarkt soepel te laten verlopen. Beide bedrijven kopen hypotheken van verschillende kredietverstrekkers, wat helpt bij het handhaven van een stabiele en betrouwbare bron van hypotheekfinanciering voor particulieren, huishoudens en beleggers.  Vandaag houdt vastgoed de COVID-19-situatie in de gaten en hoe dit Fannie en Freddie kan beïnvloeden. Als de lockdown langer dan twee of drie maanden aanhoudt, “zal er echte stress zijn op de hypotheekmarkt, we hebben het over wat er tijdens de Grote Recessie is gebeurd”, vertelde Mark Calabria aan de Financial Times.  Directeur van de FHFA. Als een kwart van de huiseigenaren in de VS om hypotheektolerantie heeft gevraagd, “heeft het systeem dat soort liquiditeit niet. Dit zou vereisen dat het Congres ingrijpt,” zei Calabria. Als dat zo is, zou dat de tweede keer zijn dat Fannie en Freddie een bailout hebben ontvangen.