Hoe helpt de informatie op de RERA-website potentiële huizenkopers? Voordat we op deze details ingaan, wil ik zeggen dat de aanwezigheid van RERA (een toezichthouder) een geweldige “bescherming” is voor huizenkopers.
Real Estate Regulatory Authority (RERA) fungeert als de toezichthouder van onroerend goed in India.
Voor 2016 was er nog geen toezichthouder. Maar nu is er een toezichthouder en kunnen huizenkopers de website van RERA gebruiken om authentieke informatie te krijgen over nieuwe woningen te koop.
Waarom was bescherming nodig? Omdat het steeds gebruikelijker werd om gewetenloze bouwers kopers te zien bedriegen met projectvertragingen, steeds veranderend projectmasterplan, slechte bouwkwaliteit enz.
In het afgelopen decennium is de situatie in India zo ernstig geworden dat het inschakelen van een fulltime industrieregulator (RERA) de enige logische oplossing was die de regering nog restte.
Indice dei contenuti:
Website van RERA
RERA is inmiddels actief sinds mei 2016. Hoe kunnen huizenkopers hiervan profiteren? Het directe voordeel is in de vorm van de website van RERA. Hoewel er geen gecentraliseerde RERA-website is, zijn er wel statuswebsites:
| Staten en UT | RERA Websites |
| Delhi | dda.org.in/rera/index.aspx |
| Maharashtra | maharera.mahaonline.gov.in |
| Tamil Nadu · | tnrera.in/index.php |
| Karnataka | rera.karnataka.gov.in |
| Uttar Pradesh | up-rera.in |
| Gujarat | gujrera.gujarat.gov.in |
| Madhya Pradesh | rera.mp.gov.in |
| Andhra Pradesh | rera.ap.gov.in |
| Odisha | orera.in/ |
| Bihar | nagarseva.bihar.gov.in/rerabihar |
| Rajasthan | rera.rajasthan.gov.in |
| Jharkhand | rera.jharkhand.gov.in |
| Uttarakhand | uhuda.org.in/real-estate-act |
| Punjab | rera.punjab.gov.in |
| Chhattisgarh | rera.cgstate.gov.in |
| Haryana | harera.in |
| Telangana | rera.telangana.gov.in |
| Himachal Pradesh | hprera.in |
| Goa | rera.goa.gov.in |
| Chandigarh | rera.chbonline.in |
| Andaman en Nicobar eilanden | tnrera.in |
Van al deze bovenstaande websites is de best onderhouden RERA-website van de regering van Maharashtra (maharera.mahaonline.gov.in).
Dus besloot ik voorbeelden van deze website te kiezen. Ik ben er zeker van dat andere staten in de komende tijd hetzelfde zullen volgen.
RERA geregistreerde projecten
Welke woning moet worden geregistreerd bij RERA?
- Onroerend goed met een oppervlakte van meer dan 500 vierkante meter, of
- Woning met meer dan 8 appartementen.
Als ik me niet vergis, zal dit vrijwel meer dan 95% van alle residentiële projecten in India dekken.
Bouwers van wie de ontwerpen groter zijn dan de hierboven genoemde criteria, moeten hun projecten registreren bij RERA.
Wanneer moet de promotor zijn project registreren? Voordat ze beginnen met het adverteren en verkopen van de eenheden van het project.
Wat gebeurt er nadat een project is geregistreerd bij RERA? Zodra een project is geregistreerd, moet het de “regels” volgen die door de toezichthouder zijn vastgesteld. Een van de regels is ” verklaring van projectdetails “.
Deze details van elk residentieel project dat bij RERA is geregistreerd, zijn beschikbaar op de RERA-website van de betreffende staat (hierboven vermeld).
Dit zijn niet alleen details, ze werken als de “verklaring van de fabrikant” voor de toezichthouder om registratie te krijgen. Hoe helpt het?
Zelfs als de fabrikant dat wenst, kan hij de opgegeven gegevens niet uit vrije wil wijzigen. In de meeste gevallen wordt de promotor/fabrikant getoetst aan zijn verklaring ten opzichte van de werkelijke prestaties.
Welke details zijn beschikbaar op de RERA-website?
Dit is waar de RERA-website meer utilitair wordt. Het is alsof je alle benodigde informatie met betrekking tot het onroerend goed (behalve de prijs) bij een pitstop hebt. En het beste deel is dat de website van RERA een perfecte rapportkaart voor de bouwer is. Wat? Dit is wat we in dit artikel zullen zien.
Hier zijn enkele punten die zullen uitleggen hoe de website van RERA huizenkopers in de komende tijd zal helpen …
# 1. Het probleem van de “vertraging in het in bezit nemen” van het onroerend goed wordt aangepakt.
Terwijl de fabrikant / promotor registratie bij RERA aanvraagt, moet hij een beëdigde verklaring indienen met de voltooiingsdatum. Deze datum wordt op zijn beurt weergegeven op de RERA-website.
Onder de RERA-wet hebben bouwers meer kans om hun werk op tijd af te ronden, in plaats van te kiezen voor de gebruikelijke ” onbepaalde vertragingen “. Omdat? Want er komt een boete bij vertraging.
De boete zal in de vorm van rente die de fabrikant aan kopers verschuldigd is. De te betalen rente is ” hypotheekrente voor het door SBI aangeboden huis, verhoogd met 2%“. Daarnaast kan er in extreme gevallen ook een gevangenisstraf zijn voor de bouwer/promotor.
Van de kant van de bouwers zal dit een enorme last zijn. Ze hebben meer kans om projecten op tijd af te ronden of formele leveringsuitbreidingen te zoeken.
Het verkrijgen van een leveringsverlenging onder de RERA-wet is niet eenvoudig voor bouwers / promotors.
#2. Het probleem van de verborgen “tapijtzone” wordt aangepakt.
Hoe vaak kopen mensen uiteindelijk een woning die het bewoonde centrum als een bruikbare ruimte beschouwt? Vaker dan we ons kunnen voorstellen.
Voor beginnende kopers kan het concept van tapijtgebied, bebouwd gebied en supergebouwd gebied verwarrend zijn. Dus in het biedingsdocument, wanneer ze een groot gebied zien dat is aangegeven als gebouwd en supergebouwd, verwarren ze het ten onrechte als een “tapijtgebied”.
Met RERA wordt deze verwarring voor eens en voor altijd weggenomen. Wat? Woningen kunnen voortaan niet meer verkocht worden op basis van een supergebouwde oppervlakte. Kopers betalen de prijs nu alleen op basis van het oppervlak van het tapijt.
Dit zal ook de prijsvergelijking (roepies per tapijteenheid) relevanter maken tussen vergelijkbare appartementen van verschillende projecten.
Hoe zal de RERA-website hierbij helpen? De “tapijtzone” van elk type woonappartementen binnen een project zal worden weergegeven op de RERA-website.
Maar wat als de bouwer / promotor besluit om hetzelfde “tapijtgebied” in het midden van de uitvoering te veranderen? Dat kunnen ze niet. Indien nodig zullen ze eerst de toestemming van kopers moeten vragen (minstens tweederde van de meerderheid).
#3. Kopers kunnen de voortgang van het werk aan de “gemeenschappelijke structuren” volgen.
Bouwers kunnen kopers misleiden door appartementen voor te bereiden, maar niet de nodige diensten te leveren zoals elektriciteit, water, afvalverwerking enz.
Maar nu zal op de RERA-website ook de voortgang van het werk van de “gemeenschappelijke structuren” zichtbaar zijn. Het is verplicht voor fabrikanten om deze voortgang elk kwartaal aan RERA te rapporteren.
#4. Kopers kennen de “status van de geboekte appartementen” van het project.
Voor de potentiële nieuwe koper kan deze informatie zeer nuttig zijn. Omdat? Omdat het goed is om een woning te kopen in een project dat meerdere kopers heeft. Dergelijke projecten crashen over het algemeen niet.
Op de rera-website is er een duidelijke vergelijking tussen het aantal beschikbare appartementen ten opzichte van de geboekte appartementen.
Deze informatie zal de koper ook duidelijk maken dat, sinds de lancering, hoeveel appartementen er op de datum zijn geboekt.
Als er niet veel appartementen worden geboekt, kan de koper het als hefboom nemen voor prijsonderhandelingen enz. In de meeste gevallen kan een zwak orderboek ook duiden op “slechte markt” of “slechte reputatie” etc.
#5. Projecten die vastlopen door het ontbreken van “noodzakelijke goedkeuringen” zullen niet het geval zijn.
Er zijn verschillende projecten die door de bouwers worden gelanceerd en vervolgens worden geblokkeerd. Omdat? Vooral omdat het bedrijf stopte met werken omdat de bouwer niet de nodige goedkeuringen kreeg.
Wat zijn deze goedkeuringen?
- Milieuvergunning.
- Goedkeuring van de lay-out.
- Vertrekbrief.
- Koopovereenkomst.
- Certificaat van initiatie etc.
Onder de RERA-wet krijgt geen enkele bouwer registratie voor het specifieke project totdat de nodige goedkeuringen zijn genomen. Bovendien zal een kopie van al deze goedgekeurde documenten aan RERA worden geleverd, die vervolgens zal worden geüpload naar de RERA-website voor informatie aan kopers.
#6. Kopers zullen in detail de “voortgang van het werk” kennen
Voor het begrip van gewone mensen heeft RERA een standaardrapport opgesteld over de voortgang van het onroerend goed in aanbouw. Dit standaardrapport geeft een duidelijk beeld van de voortgang van de werkzaamheden vanaf de gerapporteerde datum.
Hoe is het voortgangsverslag opgebouwd? Toont de procentuele voortgang van het werk volgens de volgende fasen:
- opgraving.
- Kelder en plint.
- Begane grond / op palen.
- Platen van alle verdiepingen bovengronds.
- Werk tussen de binnenwanden van alle verdiepingen.
- Sanitair.
- Civiele werken van gemeenschappelijke ruimte (trappen, liften, hal, gang, enz.).
- Externe werken op het terrein.
- Installatiewerkzaamheden (zoals liften, elektrisch systeem, openbaar netwerk, trottoirs, wegen, muren etc.)
#7. “Details over eerdere ervaringen” van de fabrikant / promotor.
Dit is een van mijn favoriete stukjes informatie die beschikbaar is op de RERA-website. Omdat? Omdat het de koper helpt om te beoordelen hoe betrouwbaar de bouwer / promotor is.
De details van de ervaring die hier worden vermeld, werken als een rapportkaart voor de promotor. Wat zien we in de rapportkaart?
- Naam en adres van eerdere projecten.
- Omvang van eerdere projecten (u kunt dit vergelijken met het project in kwestie).
- Voorgestelde voltooiingsdatum in vergelijking met de werkelijke.
Dit statusrapport helpt de koper om een meer competente bouwer / promotor van de rest te ontcijferen.
#8. Een ander belangrijk voordeel van de “RERA Act” voor kopers …
Een van de grootste voordelen van de RERA-wet is de manier waarop bouwers / promotors de fondsen die door kopers worden opgehaald, kunnen gebruiken.
RERA vereist dat het fonds dat aan een specifiek project is toegewezen, niet elders wordt gebruikt. Hoe zorgt het voorkomen van fondsomleiding?
Een regel maken die stelt dat 70% van het totale geld dat door kopers wordt verzameld, op een geblokkeerde rekening moet worden gestort.
Zodra het ingezamelde geld naar de gekoppelde rekening gaat, worden de fondsen vrijgegeven aan de bouwer / promotor op basis van de verklaring van de bouwer aan RERA en de bank, die de ” bouwfase ” bevestigt.
Waarom was RERA zo specifiek over het gebruik van fondsen? Omdat in het verleden werd opgemerkt dat de uitvoering van het project vertraging opliep omdat de promotors / bouwers de fondsen van een project omleidden naar andere nieuwe projecten.
Conclusie
Voor potentiële huizenkopers is de website van RERA als een geschenk gemaakt in het paradijs. Overdrijf ik? Waarschijnlijk wel, maar vraag het aan mensen die moeite hebben met projectvertragingen etc. Als de “RERA-wet” vóór 2016-17 van kracht was geweest, zouden de bouwers zelf meer verantwoordelijk zijn geweest.
RERA toont zoveel informatie aan het publiek dat dezelfde bouwers die vroeger trucs speelden, het veilig zullen vinden om eerlijker zaken te doen.
Informatie die openbaar beschikbaar is op de RERA-website is de sleutel. Dit is wat het verschil zal maken in de komende tijd. Ook met een toezichthouder als RERA zal de vastgoedsector hopelijk op één lijn komen en eerlijker zaken doen.
Kopers van nieuw onroerend goed, of ze nu investeren in grond-, commerciële of residentiële projecten, het is het beste om alleen voor RERA-geregistreerde eigendommen te gaan. Omdat?
Omdat u online de nodige details van RERA-geregistreerde eigendommen kunt controleren en een beter geïnformeerde investeringsbeslissing kunt nemen.
