Home Construction Loan: Wat is het proces voor het verkrijgen van dergelijke leningen [India]

Voor dit incident had ik nog nooit gehoord van een hypotheek voor de bouw van huizen. Een van onze collega’s was een huis aan het bouwen.

In dit tijdperk van snelle verstedelijking besloot hij een huis te bouwen, helemaal alleen.

Hij had een uitbundig plan voor zichzelf opgesteld. Hij was van plan om een heel mooi huis te bouwen.

We vroegen ons af hoe hij zijn tijd en financiën voor de bouw ervan beheerde. Hij liet ons kennismaken met de “woningbouwhypotheek“.

Wie vraagt een lening aan voor de bouw van huizen?

Dit is NIET zoals onze traditionele woonkredieten. Dus, om een duidelijker idee te krijgen, belde ik een afdeling woonkrediet van een financieringsmaatschappij.

Ze vertelden me een aantal interessante dingen over het bouwen van huizen.

Als je ook land hebt en erover denkt om je huis erop te bouwen, moet je misschien dit artikel lezen.

Op een dag zou ik zelf ook een huis willen bouwen. Misschien wordt het gewoon een vakantiehuis, maar ik zou er graag een hebben.

Dit idee is motiverend, toch? Alles kan op maat gemaakt worden in dat huis (naar onze smaak). Het is een droomproject.

Maar om deze droom waar te maken, zal het organiseren van de financiering ervan een belangrijk onderdeel van dat project zijn. De woningbouwlening die door verschillende banken in India wordt aangeboden, kan deze financieren.

Hoe verschilt de woningbouwlening van traditionele woonleningen?

Toen ik met de financieringsmaatschappij begon te praten, vertelde ik hen altijd mijn behoefte als een “woonlening”.

Ze hebben me terecht gecorrigeerd dat wat ik zoek een “hypotheek voor de bouw van huizen” wordt genoemd, geen hypotheek voor het huis.

Vanuit het oogpunt van kredietnemers (ons) moeten we ons eerst realiseren dat een traditionele woonlening en een woninghypotheek anders zijn. Wat is het verschil? Bekijk de onderstaande tabel:

• TBC : Te bouwen.
• Lener : persoon aan wie de lening wordt betaald.

Kortom, in het geval van een woonlening ligt de algehele verantwoordelijkheid voor het bouwen van het onroerend goed en het terugbetalen van de EMI-lening (aan de bank) bij de lener.

Maar in het geval van traditionele woonleningen hoeft de lener zich alleen zorgen te maken over tijdige betalingen van EMI. De verantwoordelijkheid voor de bouw ligt bij de ontwikkelaar/bouwer.

Laten we meer te weten komen over hoe een lener zich moet voorbereiden op het beheren van een hypotheek voor de bouw …

Hoe bereid je je voor op de lening?

Het aanvragen van een woonkrediet is makkelijker. Verdere voorbereidingen zijn nodig om hypotheekgoedkeuring te krijgen voor het bouwen van een huis.

Laten we de belangrijke stappen in iets meer detail begrijpen:

1. Ken de uitsplitsing van de kosten: waarom?

Typisch, voor een
middenklasse Indiaan, zal de uitsplitsing van de kosten van het bouwen van een huis er als volgt uitzien (vraag uw architect om een dergelijke kostenanalyse):

Waarom moet de lener de uitsplitsing van de kosten kennen?

Omdat het zal helpen bij het plannen van de kasstromen die nodig zijn om het huis te bouwen. Wat?

Laten we zeggen dat je je eigen huis bouwt. De totale kosten van het bouwen van uw huis zijn zeg Rs.100 Lakhs.

Laten we ook aannemen dat een bank uw woonlening van Rs.80 Lakhs (80%) heeft gesanctioneerd. De uitbetaling van de lening zal in twee fasen plaatsvinden:

• Eerste tranche van Rs.28L: [35% nadat de fundering is voltooid] – Controleer de bovenstaande kostenanalyse. Funderingswerk zal Rs.15 Lakhs (15%) verbruiken. Het betekent dat totdat u ten minste 15 lakh uit eigen zak hebt uitgegeven, de bank de eerste termijn niet zal vrijgeven.
• Tweede tranche van Rs.52L [65% nadat het dak en de muur zijn voltooid en de houtbewerking begint]. Om deze 3 activiteiten te voltooien, zal de hoeveelheid Rs.28L al worden verbruikt. In dit stadium is het huis bijna half klaar. Nu zal de bank het saldo Rs.52 Lakh vrijgeven.

Zo kunt u zien hoe kennis van kostentoewijzing helpt om de uitbetalingslogica van de bank te begrijpen.

Als we niet hadden geweten wat de kosten van het bouwen van de fundering waren, zouden we hebben gedacht dat de banken u ten onrechte vroegen om de fundering te voltooien voordat u de eerste termijn vrijgaf.

2. Fondsen voorbereiden: cashflowplanning

Om de voortgang van het werk (de bouw) zonder onderbreking te garanderen, moet u voorbereid zijn op uw cashflowbehoeften.

Bij cashflowbeheer moet de lener zich duidelijk bewust zijn van twee dingen: (1) waar al het geld vandaan komt en (2) wanneer het geleende geld begint te komen.

Waar komt het geld vandaan?

Autonome bijdrage (20%)
• – Bijdrage van de kredietnemer: de kredietnemer moet bereid zijn om zijn deel van de financiering (20%) te besteden, zelfs voordat hij de eerste termijn (lening) van de bank heeft verkregen. Banken willen graag dat het geld van de lener al is uitgegeven, aan de bouw van de stichting, enz. Voordat de eerste aflevering wordt uitbetaald.
• Lening voor de bouw van huizen (80%) – Van bank . Voordat u begint met het bouwen van het huis, moet u de lening aanvragen en de goedkeuring ervan krijgen. In dit geval is het belangrijk om te begrijpen dat banken de eerste termijn pas vrijgeven nadat ze ervoor hebben gezorgd dat de lener zijn 20% al heeft uitgegeven. Het is een essentieel begrip, want dat is wat banken willen dat u ondertekent voordat u uw woninghypotheek goedkeurt.

Om een huis voor zichzelf te bouwen
, heeft een persoon een hypotheek nodig voor de bouw van een huis. Het verkrijgen van goedkeuring van leningen maakt deel uit van het organiseren van toekomstige kasstromen.

Maar hier is het essentieel om te onthouden dat banken u geen forfaitair bedrag zullen geven om te beginnen met het bouwen van het huis. De bouw moet beginnen met het geld van leners. Het geleende geld komt later.

Wanneer komt het geleende geld vrij? Na voltooiing van bouwwerkzaamheden tot het niveau van de fundering of latei (voorbeeld).

3. Houd de documenten bij de hand: voor de leningaanvraag

Om de hypotheek voor de bouw van het huis aan te vragen heeft u de volgende documenten nodig:

• Identiteitsbewijs:
  • PAN / Aadhar / Paspoort / Electoral Card etc.
• Bewijs van adres:
  • Permanente bewoning: (paspoort / kiezerskaart etc.).
  • Huidige woonplaats: (Aadhar / energierekening, enz.).
• Bewijs van inkomen :
  • ITR / Formulier 16 van de afgelopen 3 jaar.
  • Bankafschrift (6 maanden).
  • Salaris (3 maanden).
  • Balanscertificaat / winst- en verliesrekening (laatste 3 jaar).
• Eigendomsdocumenten
  • Oorspronkelijke koopakte van de grond waarop het huis gebouwd gaat worden.
  • Bewijs van betaalde grondbelasting.
  • Niet-agrarische grondvergunning afgegeven door de districtscollector.
  • Eigendomsregisterkaart uitgegeven op naam van leningaanvragers.
  • Zoek rapport en titel.
  • Bewijs van belasting betaald op grond van de Wet stedelijk dak.
  • Gesanctioneerd bouwplan.
  • Kosten van het bouwen van het huis zoals gecertificeerd door een erkende architect.
  • Toestemming van het bedrijf om een huis te bouwen.
  • Bewijs van uw bijdrage, etc.

4. Aanvraag en verificatie van de lening

De hypotheekaanvraagprocessen voor huisvesting worden uitgelegd in deze 3 stappen:

1. Stap 1 –  Verificatie van de aanvrager van de lening : de verificatie wordt uitgevoerd door de bank. Op basis van het door de architect ontwikkelde architectuurproject is de behoefte aan fondsen (cashflow) bekend. Op dit punt kunt u bij de bank terecht voor een lening. De bank zal de betaalbaarheid van particulieren controleren aan de hand van ingediende inkomensbewijzen en haar kredietwaardigheid. Ze zullen ook beoordelen of de vereiste echt en betrouwbaar is.
2. Stap 2 – Technisch-juridische verificatie : <span style="text-decoration :underline;”>Technique : de authenticiteit van het verzoek wordt geverifieerd. Het zal beginnen met het controleren van de taxatie van het onroerend goed. Dit is belangrijk omdat deze woning als hypotheek tegen de lening wordt gehandhaafd. Legal : De juridische verificatie wordt uitgevoerd door een aangewezen advocaat van de bank. De advocaat zal controleren of de eigendomsdocumenten authentiek en betrouwbaar zijn. Het doel hiervan is, in geval van nood, wanneer de bank het onroerend goed wil veilen, op dat moment mag het geen juridische problemen ondervinden. Er wordt een technisch-juridische controle uitgevoerd om er zeker van te zijn dat als het gehypothekeerde onroerend goed (wanneer het klaar is) voldoende zal zijn om de lening voor de bank te garanderen.
3. Stap 3 –  Goedkeuring van de lening: Een definitieve goedkeuringsbrief wordt aan de lener afgegeven nadat de juridische en technische verificatie is voltooid. Maar er zullen nog geen leningen worden uitbetaald. De mijlpalen voor het vrijgeven van termijnen zullen worden vermeld in de documenten van de leningsovereenkomst. De lener moet deze clausule dubbel controleren voordat hij de kleine lettertjes ondertekent.

Andere punten op de lening voor de bouw van huizen

Er zijn weinig aspecten van woningbouwhypotheek in India waarvan de lener op de hoogte moet zijn.

Enkele van deze punten worden hier kort besproken:

a). Over pre-EMI

Zoals we hebben gezien, wordt de uitbetaling van de lening niet in één partij uitgevoerd. Het gebeurt in verschillende fasen. Totdat het volledige geleende bedrag door de bank is betaald, brengen ze alleen pre-EMI in rekening.

Het betekent dat de lener een iets lagere EMI betaalt. EMI is op twee manieren kleiner:

• Uitbetaald bedrag: EMI wordt berekend op het deel van het bedrag dat tot op de datum is uitbetaald, niet op het totale goedgekeurde bedrag.

Deel van de rente

• : hier betaalt de kredietnemer slechts het deel van de rente van het EMI. Het volledige EMI begint na volledige uitbetaling van het volledige bedrag.

In zekere zin is dit een goede zaak voor de lener. Maar er is ook een klein nadeel. Pre-EMI vermindert de hoofdcomponent van de lening niet. Lees meer: Moet je je woonlening vooraf betalen?

b). Informatie over de aftrek van inkomstenbelasting

In de regel is de EMI-lening die wordt betaald voor de bouw van een huis geldig voor inkomstenbelastingaftrek u / s 80C (hoofdgedeelte) en u / s 24 (rentegedeelte).

Maar er zijn detailniveaus die moeten worden onthouden over de toepasselijke belastingaftrek:

• Volledige fiscale aftrek: wat is de totale aftrek? Aftrek u / s 80C plus 24. Totdat de bouw van de woning is voltooid, zijn aftrekposten toegestaan op grond van artikel 24.

U kunt geen aanspraak maken op de aftrek

• : totdat de bouw van het onroerend goed is voltooid, kunt u de belastingaftrek noch u / s 80C of 24 claimen.
• EMI betaald tot de laatste dag van de bouw: u kunt belastingaftrek claimen op vooraf betaalde EMI (u / s 24 – zolang de bouw aan de gang was). Maar hiervoor moet je wachten tot de constructie klaar is. Zodra de constructie is voltooid, verzamelt u de totale betaling die is gedaan. De aftrek van het volledige bedrag is toegestaan in vijf gelijke termijnen (middelen verdeeld over de komende vijf jaar).
• Hoofd betaald tijdens de bouwjaren: er kan geen belastingaftrek worden gebruikt op dit deel van het EMI.

Maximale belastingaftrek toegestaan in de twee secties:

• (1) U / s 24 – Rs.150.000 in een jaar (voor betaalde rente).
• (2) U/s 80c – Rs 100.000 in een boekjaar (voor gestort kapitaal) in een boekjaar.

c). Houd u aan het goedgekeurde plan en schema

Het is belangrijk dat de lener zich tijdens het bouwmandaat houdt aan het goedgekeurde huisplan.

De bank accepteert eventuele wijzigingen in het goedgekeurde bouwplan. Ze kunnen zelfs stoppen met het uitbetalen van de lening.

Het is ook belangrijk om het project op tijd af te ronden. Bij onterechte vertragingen stoppen de banken met het uitbetalen van de lening.

Wat is het probleem als de uitbetaling van de lening stopt? Als lener blijft u pre-EMI betalen. Het zal een kostenpost zijn voor de lener die geen voordelen plukt (vertraagd project, geen belastingvoordelen, enz.).

(d). Welke banken bieden leningen aan voor woningbouw in India?

De volgende banken (of financieringsmaatschappijen) kunnen leningen aanbieden voor woningbouw:

• PNB-behuizing: kijk hier.
• Bajaj Finserv : Check hier.
• DHFL : Kijk hier.
• Banca ICICI : check hier
• enzovoort.

Deze banken bieden hypotheken voor woningbouw op basis van 1-jaars Marginal Cost of Lending (MCLR) tarieven.

Interest rate = 1-jaar MCLR + mark-up

Momenteel zijn de MCLR-tarieven voor de vier leenperioden als volgt:

Sl	Looptijd van de lening	Mclr
1	overnachten	7,85%
Arabisch cijfer	1 maand	7,95%
3	3 maanden	8,05%
4	6 maanden	8,20%
5	1 jaar	8,30%

De Market-ups die door verschillende banken in rekening worden gebracht (meer dan 1Y MCLR) zijn als volgt:

Sl	Banken	Opslag
1	Axis Bank |	0,25%
Arabisch cijfer	HDFC Bank |	0%
3	Icici Bank	0,30%
4	SBI	0,25%
5	Pnb	0,05%