De crisis op de Chinese vastgoedmarkt is niet langer een kortstondige schok, maar een aanhoudend fenomeen dat al het vijfde jaar doorgaat. In de grootste stedelijke markten — Peking, Shanghai en Shenzhen — liggen de prijzen meer dan een derde lager dan hun piekwaarden, terwijl sommige kleinere steden dalingen van meer dan 40% laten zien en daarmee terugkeren naar niveau’s uit 2017.
Het directe gevolg is dat miljoenen huishoudens in negatieve equity zijn beland: zij bezitten minder in waarde dan de uitstaande hypotheek, een situatie die het persoonlijke en financiële risico vergroot.
Privé-indicatoren en onderzoeksrapporten schetsen een beeld dat afwijkt van officiële statistieken. Zo schat Bloomberg Intelligence dat er voor honderden miljarden yuan aan hypotheken onder water staat, terwijl UBS berekent dat tot 3,3 miljoen woningen tegen 2027 “underwater” kunnen zijn, met potentiële verliezen tot 232 miljard yuan (ongeveer 33,7 miljard dollar) wanneer rekening wordt gehouden met zowel residentiële hypotheken als vastgoedgedekte leningen aan bedrijven.
Bovendien duikt er een minder zichtbaar probleem op: miljoenen operationele leningen aan bedrijven werden tijdens de hausse met woonzekerheid gedekt, en die leningen hebben vaak kortere looptijden en een andere defaultdynamiek.
Indice dei contenuti:
De omvang van de verborgen verliezen
Naast traditionele hypotheken bestaan grote volumes schuld die niet als zodanig zichtbaar zijn in de openbare statistieken. Veel particulieren tekenden borg of gebruikten hun huis als zekerheid voor bedrijfsleningen; volgens UBS vormen die operationele leningen tegenwoordig een nog groter risico dan standaard hypotheekportefeuilles, omdat zij doorgaans een looptijd van één tot tien jaar hebben en defaults vooral door liquiditeitsproblemen van ondernemingen worden aangestuurd.
Deze leningen worden daardoor sneller problematisch dan langlopende woonhypotheken en kunnen een kettingreactie aan betalingsproblemen geven.
Voorbeelden van individuele regelingen
Banken gebruiken ook individuele maatregelen om acute pijn te verzachten. Anonieme gevallen in rapportages tonen dat de Bank of China een huiseigenaresse in Chengdu eerst aanbood alleen rente te betalen voor twee jaar en later een volledige moratorium op rente en kapitaal voor zes maanden. ICBC bood in Qingdao een bevriezing van rente voor één jaar, gekoppeld aan het inhalen van achterstanden en een verlaging van het tarief van 4,35% naar 3%. Zulke regelingen, deels afgeleid van beleidspraktijken uit 2026 tijdens de Covid-periode, verlagen onmiddellijke druk maar verbergen vaak toekomstige verliezen.
Strategie van de banken: drie lagen
Publieke banken hanteren een driefasenstrategie om systeemrisico’s te dempen. Ten eerste worden moratoria of gerichte betalingsopschortingen toegekend aan getroffen leners, waardoor NPL-cijfers kunstmatig laag blijven. Ten tweede helpen banken bij geordende verkopen en matchen zij kopers met verkopers om onvoorziene gedwongen executies te vermijden. Ten derde is er een duidelijke vertraging in de rechterlijke behandeling van hypotheekzaken: lokale rechtbanken accepteren minder inbare gevallen en beperken daarmee het volume van verkopen via executie. Deze combinatie van forbearance en procedurele vertragingen houdt veel problematische kredieten buiten de formele NPL-statistieken.
Marktdysfunctie en gevolgen
Het uiteindelijke effect is echter contraproductief voor prijsstabiliteit. Bij geordende, maar onderwaarde transacties stagneert de verkoop omdat kopers niet willen inspringen voor het resterende schuldniveau. Volgens China Index Holdings werd in 2026 minder dan een kwart van de geveilde panden daadwerkelijk verkocht; het aanbod van in beslag genomen woningen bereikte een piek van circa 800.000 in 2026 en zakte naar ongeveer 719.000 in 2026. Op sommige markten vertegenwoordigen gedwongen verkopen tot 20% van de nieuwbouwaanbod, waardoor ontwikkelaars prijsdruk blijven voelen.
Balansgezondheid en staatsinterventie
De boekhoudkundige cijfers van de grootste banken laten lage NPL-percentages zien — rond het 1%-niveau aan het eind van 2026 — maar dat cijfer gaat samen met uitgebreide moratoria en rechterlijke vertragingen. Regionale banken tonen een ander gezicht: Shengjing Bank meldde een hypotheek-NPL van 4,34% medio 2026 en Yibin City Commercial Bank kwam op 5,06%. Economische leiders zoals Sheng Songcheng stelden dat een defaultpercentage van 5% door bestaande voorzieningen gedekt zou zijn, een geruststelling die afhankelijk is van de veronderstelling dat de gemelde cijfers de realiteit juist weergeven.
Om financiële stabiliteit te bewaren heeft de staat ingegrepen met kapitaalinjecties. In maart 2026 pompte het Ministerie van Financiën 520 miljard yuan (ongeveer 72 miljard dollar) in vier grote staatsbanken via private plaatsingen; bij de opening van het Nationaal Volkscongres in maart 2026 volgde een aanvullende injectie van 300 miljard yuan (ongeveer 44 miljard dollar), waarbij ICBC en de Agricultural Bank of China als belangrijke ontvangers werden genoemd. Deze operaties — soms omschreven als extend and pretend — rekken verliezen op en verschuiven de essentiële vraag naar wanneer en hoe de rekening wordt gepresenteerd.
Samengevat is het Chinese model momenteel gebaseerd op ruime fiscale steun en banken die problematische leningen herstructureren in plaats van ze af te boeken. Dat vertraagt de pijn en verkleint acute sociaal-economische schokken, maar houdt tegelijk structurele fragiliteit in stand: zolang de overheid kan bijspringen blijft het systeem werkbaar, maar de uitgestelde rekening groeit met elk kwartaal van uitgestelde correctie.