Volgens de National Association of Realtors (NAR) steeg de totale woningverkoop in de Verenigde Staten zelfs tot 6,76 miljoen eenheden, een stijging van 22,2% ten opzichte van de cijfers van 2019. Dit is het hoogste niveau van jaarlijkse groei sinds 2006, voor het uiteenspatten van de huizenzeepbel in 2007.
Ondertussen stegen de huizenprijzen in december 2020 ook met 12,9% ten opzichte van het voorgaande jaar. Dat komt onder meer door de basiseconomie: de totale woningvoorraad is gedaald, waarbij de vraag groter is dan het aanbod. Het totaal aantal te koop staande woningen is eind december 2020 met 23% gedaald ten opzichte van het jaar ervoor.
Ook de prijs van vastgoedbeleggingen is gestegen. Het wordt steeds moeilijker om zelfs worstelende eigendommen te vinden die worden verkocht tegen prijzen die logisch zijn voor de twee meest populaire beleggingsstrategieën: kopen, rehabiliteren en flippen, of kopen, vasthouden en huren.
Indice dei contenuti:
Wat zijn de huidige marktomstandigheden?
In de meeste, zo niet alle, van de Verenigde Staten ervaart de huizenmarkt een markt van verkopers die eind 2019 begon, opwarmde in de periode waarin Covid-19 de natie trof en doorgaat tot in 2021. Op deze markt van verkopers zijn er meer kopers – die op zoek zijn naar een verhuizing en profiteren van de lage hypotheekrente – dan verkopers die hun huizen op de markt brengen.
In mijn rol als makelaar in Maryland zie ik sinds het begin van het nieuwe jaar een nog intensere kloof tussen beschikbare huizen en beschikbare kopers. Nieuwe aanbiedingen treden binnen enkele dagen en tegen de bovenstaande prijs in werking; het is normaal dat verkopers binnen drie dagen 14-17 gekwalificeerde aankoopaanbiedingen ontvangen. Verkopers worden geconfronteerd met een razernij van projecties. Ze nemen hun toevlucht tot een aanbieding met een korte biedingsdeadline.
Vervolgens hoeven ze alleen maar alle aanbiedingen door te nemen en er een te kiezen.
Deze marktomstandigheden begunstigen contante kopers, evenals degenen die een grote aanbetaling hebben en conventionele financiering mogen gebruiken omdat ze de mogelijkheid hebben om de bovenstaande aanbiedingsprijs te betalen. Helaas blijven kopers die alleen de typische aanbetaling van 5% kunnen brengen, aan de zijlijn staan.
Er lijkt in de nabije toekomst geen einde te komen aan de prijsstijging. “Dit momentum zal waarschijnlijk doorgaan in 2021, met meer kopers die naar verwachting de markt zullen betreden”, zei Lawrence Yun, hoofdeconoom bij NAR, in een persbericht.
Is nu een goed moment om onroerend goed te kopen?
Het is een goed moment om nu onroerend goed te verkopen, of u nu een huiseigenaar of een belegger bent.
Het is een moeilijke tijd om te kopen. Beleggen in onroerend goed heeft dit gemeen met beleggen in aandelen: u verdient geld wanneer u laag koopt en tegen een hoge prijs verkoopt. Huizen worden verkocht voor de hoogste dollar. Het is bijna onmogelijk om iets tegen marktwaarde te kopen onder de huidige marktomstandigheden.
Hoe beïnvloeden lage rentetarieven vastgoedbeleggers?
Hoewel de lage hypotheekrente alle huizenkopers ten goede komt, hebben ze een grotere impact op particuliere kopers (die van plan zijn in het huis te wonen) dan op vastgoedbeleggers. Dit komt omdat beleggers niet in aanmerking komen voor het laagste tarief dat wordt verstrekt aan kopers van koopwoningen. Kredietverstrekkers beschouwen vastgoedbeleggingen als risicovoller en u betaalt als belegger meestal een hogere rente (1,5-3% hoger).
Voor zowel particuliere kopers als beleggers is de rente echter nog steeds lager dan in de afgelopen decennia. Dit leidde tot een toename van de vraag en duwde de aankoopprijzen van vastgoedbeleggingen op. In mijn omgeving zijn de meeste beleggingspanden aanzienlijk duurder dan 5 jaar geleden toen ik begon met het kopen van huurwoningen. En het grootste deel van die prijsstijging heeft plaatsgevonden in de afgelopen 12 maanden.
Ervaren beleggers weten dat het belangrijk is om uw maximaal toegestane bod (MAO) of aankoopprijs nauwkeurig in te schatten en niet te veel te betalen bij het verwerven van een actief. Hoewel ik er vast van overtuigd ben dat er in elke markt deals te vinden zijn, wordt het steeds moeilijker om beleggingspanden te vinden waar de cijfers werken.
Opgemerkt moet worden dat als u als belegger een woning rehabiliteert, de kosten van materialen omhoog zijn geschoten sinds COVID-19 de Verenigde Staten trof en stopte met het produceren en vervoeren van basisbouwmaterialen. Dit is een dubbele nederlaag voor vastgoedbeleggers: het kost meer om onroerend goed te verwerven en het kost meer om ze te rehabiliteren.
Zijn huizen vandaag echt goedkoper?
Afhankelijk. Onroerend goed is extreem lokaal en de prijzen zijn in sommige delen van het land veel goedkoper dan in andere. Voor de meeste gebieden maken stijgende prijzen huizen echter duurder voor de typische koper. Dit vereist een grotere aanbetaling. En anticipeer op potentiële aankoopdata, zodat kopers meer kunnen sparen voordat ze de vastgoedmarkt betreden.
Dat gezegd hebbende, lage rentetarieven verminderen uw maandelijkse hypotheekbetaling op leningen van elke omvang. Het verschil tussen de maandelijkse betaling op een lening van $ 250.000 bij 3% en dezelfde lening bij 8% is bijna $ 780. Dit vertaalt zich naar bijna $ 10.000 per jaar. Zoals u kunt zien, is het handiger om vandaag een huis te bezitten, omdat de rentetarieven tot een historisch dieptepunt zijn gedaald.
Vandaar de paradox: het is een minder handige tijd om te kopen, maar erg handig om het te bezitten.
Wil je voorzichtig zijn bij het kopen van onroerend goed?
Ik denk dat het raadzaam is voor beleggers om nu heel voorzichtig te zijn. Het vinden van een laaggeprijsd huis om te rehabiliteren en om te draaien – of te kopen en op te slaan voor een huurinkomen – is op dit moment erg moeilijk.
Als belegger echter, als de cijfers werken, werken de cijfers. Als het onroerend goed en de locatie voldoen aan de vereisten van uw beleggingsstrategie, is er geen reden om niet verder te gaan. In feite heeft de rente maar één manier om omhoog te gaan.
Nu kopen en 30 jaar lang een historisch lage rente vasthouden, kan een zeer slimme zet blijken te zijn als uw strategie is om langetermijnverhuur te kopen. Maar je moet nog steeds slim kopen om ervoor te zorgen dat je het onroerend goed kunt behouden. En u moet elke maand verhuren aan een betrouwbare huurder om de hypotheek, belastingen en verzekeringen te ondersteunen.
Betekent de huidige stijging van de huizenprijzen dat er een nieuwe zeepbel zal barsten?
De belangrijkste reden voor de huizenzeepbel, en de daaropvolgende barst minder dan tien jaar geleden, was het verstrekken van leningen. Dit heeft geleid tot een toestroom van kopers, waardoor de vraag groter is dan het aanbod en de huizenprijzen zijn gestegen.
Gelukkig zijn de dagen van het kopen van een huis met een slechte credit score en geen geld voorbij. De feds verkrapten de banken na de crisis. De exacte omstandigheden die tot de laatste huizenzeepbel hebben geleid, bestaan vandaag niet.
Er zijn echter andere factoren die de huizenprijzen opdrijven, namelijk lage rentes en voorraadtekorten. Het huidige momentum zou kunnen uitmonden in een nieuwe huizenzeepbel. De tijd zal het leren.
Wilt u een passieve investering in onroerend goed overwegen?
Het kopen van een woning is niet hetzelfde als het uitgeven van $ 5.000 om aandelen van een specifiek aandeel te kopen dat u gemakkelijk in een paar maanden kunt verkopen als u besluit dat u een slechte keuze hebt gemaakt. Vastgoed is een langetermijninvestering. Er is veel meer geld mee gemoeid, de transactiekosten zijn hoog en het is over het algemeen niet haalbaar om snel te verkopen. Hoewel de inkomsten veel hoger kunnen zijn als u actief investeert, hebt u tijd, ervaring, financiering en motivatie nodig om te slagen.
Beleggen met een passieve strategie is een haalbare manier om aan de slag te gaan in vastgoed. Er is veel dat je moet weten en begrijpen voordat je een actieve rol speelt. Due diligence is de sleutel tot het nemen van verstandige beslissingen. Totdat je een basis van ervaring hebt, weet je niet wat je niet weet!
REIT’s zoals Streitwise bieden een passieve manier om sommige van uw vastgoedactiva te diversifiëren. Doe gewoon je huiswerk om te leren waar je in investeert, evenals de achtergrond en ervaring van geldmanagers. Crowdfunding via een site zoals Fundrise of Roofstock is een andere manier om te investeren in onroerend goed zonder zelf onroerend goed te kopen. Hier is een snelle vergelijking van de drie:
Er zijn veel crowdfundingplatforms met verschillende strategieën om uit te checken; zorg ervoor dat je de voorwaarden, risico’s en rendementen begrijpt voordat je gaat duiken. Het is altijd een goed idee om naar klantrecensies te kijken om te zien wat andere beleggers over elk platform te zeggen hebben.
Het is een verkopersmarkt
De jaarlijkse woningverkopen staan op het hoogste niveau sinds 2006. Minder huiseigenaren willen hun huis om verschillende redenen vermelden, van Covid-19-zorgen over projecties en onzekerheid over werk tot onzekerheid over de richting van de economie of de wens om langer te blijven dan de trend om elke 7 jaar naar een nieuw huis te verhuizen.
Ondertussen hebben de lage rentetarieven ertoe geleid dat meer kopers hopen hun eerste huis te kopen of naar een groter huis te verhuizen voor dezelfde prijs die ze momenteel betalen.
We maken een perfecte storm mee die de prijs van huizen opblaast: een tekort aan aanbod en een toename van de vraag.
Het is een geweldige tijd om een huis te verkopen als je geen huis hoeft te kopen om ook in te wonen. Als koper van een belegger is het een moeilijke tijd om deals te vinden. Het is belangrijk om voorzichtig te zijn en de cijfers te controleren voordat u doorgaat met een overname.
Het kan een goed moment zijn om aan de zijlijn te zitten en uw eigen kasreserves op te bouwen om in 12-18 maanden te kopen. Ik voorspel dat er een toename van afschermingen zal zijn als gevolg van de uitputting van tolerantieprogramma’s en de economie die alle effecten zal gaan voelen van de pandemische lockdowns die veel kleine bedrijven hebben verlamd.
