Subprime hypotheek: de oorzaak van de financiële crisis van 2008 verklaard

Het is meer dan tien jaar geleden sinds de financiële crisis van 2008, die zijn oorsprong vond in de Verenigde Staten. Sindsdien zijn er verschillende publicaties verschenen die de oorzaken van de crisis hebben aangegeven. De meest voorkomende oorzaak wordt toegewezen aan de ” subprime hypotheek “.

De subprime-hypotheek verwijst naar mortgage-backed securities (MBS), maar van een zeer speciale categorie. We zullen meer lezen omdat ik het “heel bijzonder” noem.

Het was “Lew Ranieri” die voor het eerst de theorie van hypotheeksecuritisatie bedacht. Dit leidde uiteindelijk tot de vorming van onze moderne “mortgage-backed securities”. De eerste schuld voor de crisis moet dus bij hem liggen.

In theorie kan Lew Ranieri de schuld krijgen. Maar praktisch gezien waren er een reeks fouten, onwetendheden en oneerlijke praktijken die uiteindelijk leidden tot de wereldwijde crisis.

In dit artikel zullen we proberen de keten van activiteiten te bespreken die aanleiding gaven tot subprime-hypotheken, die op hun beurt de financiële crisis van 2008 veroorzaakten.

Laat me de gebeurtenissen achtereenvolgens uitleggen.

• Subprime hypotheek.
  • 1. Over hypotheek.
  • 2. Betrokkenheid van investeringsbanken.
  • 3. Behoefte aan mortgage-backed collateral (MBS).
  • 4. Hoe verdienden investeringsbanken geld?
  • 5. Hoe verdienden MBS-investeerders geld?
  • 6. Overmatige vraag naar MBS.
  • 7. Gedekte schuldverplichtingen (CDO’s).
  • 8. Bloeiende vastgoedmarkt.
  • 9. Rol van andere bureaus (ratings, verzekeringen).
  • 10. Waarom namen mensen leningen aan?
  • 11. Barsten van de huizenzeepbel.
  • 12. Andere oninbare vorderingen.
  • 13. Wat grote beleggers hebben gedaan …
  • 14. De recessie is aangebroken.

subprime hypotheek

Om te begrijpen wat de subprime-hypotheek is, is het essentieel om het patroon van dingen te kennen over hoe hypotheekactiviteiten in de Verenigde Staten werken. Zodra we duidelijk zijn over deze stroom, kunnen we de oorzaak van de crisis vaststellen en begrijpen.

De subprime hypotheek is de belangrijkste oorzaak. Maar het is ook belangrijk om het rimpeleffect te waarderen dat wordt veroorzaakt door de subprime-hypotheek, die uiteindelijk heeft geleid tot de financiële crisis van 2008.

Hier zijn enkele termen (concepten) die in het kort worden uitgelegd, die u moet onthouden om de enormiteit van de subprime-hypotheek te begrijpen.

• Hypotheek : het is een lening die bij een bank wordt afgesloten om een huis te kopen.

  Het is een overeenkomst tussen huizenkopers en banken. De koper stemt ermee in om het geld na verloop van tijd aan de bank terug te betalen. De aflossing is de hoofdsom plus rente. Tot die tijd blijft het “huis” als een pand bij de lener.

• Bank: Er zijn twee soorten banken bij betrokken. Ten eerste zijn het retailbanken die geld uitlenen aan leners. Ten tweede is het type de investeringsbanken waaraan retailbanken uiteindelijk leningen verkopen.

  We zullen hier meer over lezen in dit artikel.

• Obligaties: Dit zijn vastrentende en risicovrije beleggingsopties. Ze kunnen zeer voorspelbare rendementen genereren. Omdat? Omdat ze worden ondersteund door het Amerikaanse ministerie van Financiën. Maar aan de andere kant zijn hun opbrengsten laag. Enkele voorbeelden zijn schatkistpapier etc.
• Mortgage Backed Security (MBS): het zijn net obligaties. Hun aandelen worden ook verhandeld op de secundaire markt. Maar het enige verschil is dat ze een hoger risico op verlies vormen (in vergelijking met staatsobligaties).

  Dus om dit risico te compenseren, bieden ze hogere rendementen.

  Wat is MBS
  • : Alle hypotheken die door investeringsbanken worden gekocht, worden samengebracht en er wordt een MBS gevormd. Wat is MBS? Het is een financieel instrument waarvan de activa “leningscontracten” zijn. Waarom wordt het een asset genoemd? Omdat leningen inkomsten genereren, informeren ze over “maandelijkse betalingen”, die leners regelmatig aan de bank betalen .

  Soorten MBS

  • : De manier waarop hypotheken worden verslagen, geeft aanleiding tot verschillende soorten MBS. Voorbeeld: Een type MBS omvat die hypotheken waarvan het kredietnemerprofiel een kredietscore van meer dan 720 heeft (primaire leners). Een andere MBS met een kredietprofiel van minder dan 700 kan worden gevormd.
  • Investering in MBS: MBS-aandelen worden verhandeld op de secundaire markt. Geïnteresseerden kunnen aandelen van MBS (zoals aandelen) kopen en verkopen. Er zullen enkele beleggers zijn die alleen MBS> 720 zullen kopen. Er zullen beleggers zijn die bereid zijn meer risico’s te nemen, ze zullen zelfs MBS kopen <700. Omdat? Want in normale tijden kunnen risicovollere beleggingen hogere rendementen behalen.
  • Subprime-hypotheek: Die door hypotheek gedekte effecten waarvan het risicoprofiel van de kredietnemer te laag is (bijv. MBS <650) worden geclassificeerd als een subprime-hypotheek.
• Lening voor iedereen: In een hypotheekmarkt gegarandeerd door MBS, kan iedereen een lening krijgen. Stel dat er een MBS is waarvan het risicoprofiel van de kredietnemer minder dan 650 is. Bij traditionele banken krijgen mensen met een score onder de 650 geen lening. Maar op de MBS-markt kunnen zelfs deze mensen een lening krijgen, totdat de aandelen van deze MBS kopers op Wall Street hebben.

Nu deze concepten ons bekend zijn, zijn we klaar om het verhaal te horen over de oorzaak van de financiële crisis van 2008. Dit verhaal zal in eenvoudige taal de opeenvolging van redenen uitleggen die de Amerikaanse economie naar de financiële crisis van 2008 hebben geleid
.

1. Hypotheek informatie

Mensen die huizen willen kopen, wenden zich tot retailbanken en vragen een lening aan. De leningaanvraag wordt ingevuld en ingediend bij de bank.

Deze banken controleren op hun beurt de inloggegevens van de lener. Als de lener de minimumcriteria overschrijdt, wordt de lening uitgegeven.

Een persoon met een stabiele baan / bedrijf, een hoog inkomen en een goede credit score (zoals hierboven FICO 720) krijgt gemakkelijk een lening en tegen een lagere rente dan anderen.

Mensen met een lagere FICO-score krijgen mogelijk geen lening. Ze kunnen ook een lening krijgen, maar voor hen zullen de criteria streng zijn, zoals een hogere aanbetaling, hogere rentetarieven, kortere looptijd van de lening, enz.

Maar ook hier zullen de banken een absoluut minimum hebben. Als een persoon niet aan deze criteria voldoet, kan hij de lening vergeten.

2. Betrokkenheid van investeringsbanken

In het traditionele bankwezen zijn er slechts twee bureaus die zich bezighouden met leningen: lener en kredietverstrekker (koper en retailbank). Maar sinds de jaren 2000 is er een derde partij bij betrokken: investeringsbanken.

Deze investeringsbanken begonnen “hypotheekcontracten” te kopen van retailbanken. Op deze manier verkregen ze het recht om maandelijkse betalingen van kredietnemers te ontvangen.

De rol van retailbanken is aanzienlijk gemarginaliseerd. Hun aansprakelijkheid was beperkt tot het verstrekken van de lening. Na deze stap was het hun taak om de leningen te verkopen aan investeringsbanken. Periode.

Voortaan waren het de investeringsbanken die houders werden van de leningscontracten.

Waarom verkochten retailbanken leningen? Want op deze manier had hun balans nul verplichtingen en alleen liquiditeit (ontvangen van de zakenbank).

Waarom kochten zakenbanken leningen? Om ze te gebruiken als Mortgage Backed Security (MBS).

3. Behoefte aan mortgage-backed securities (MBS)

In de jaren 2000 was het rendement op staatsobligaties (zoals staatsobligaties) erg laag. Alle risicovrije vastrentende instrumenten hadden een zeer laag rendement. Dus waren bankiers druk bezig met het uitvinden van een beleggingsoptie met een laag risico en een hoog rendement. Dit gaf aanleiding tot mortgage-backed securities (MBS).

Omdat MBS “hypothecaire leningen” als een actief had, werd het als veilig beschouwd. In een tijd waarin Treasuries rendementen van minder dan 3,5% opleverden, kon MBS vaste rendementen van 5-6% beloven.

4. Hoe verdienden investeringsbanken geld?

Zakenbanken hebben leningen gekocht bij retailbanken. Verschillende van deze hypotheken werden gecombineerd tot een Mortgage Backed Security (MBS). Deze MBS werd beoordeeld op basis van het toekomstige inkomstenpotentieel.

Wat is het toekomstige inkomen van MBS? Maandelijkse betalingen ontvangen van huizenkopers.

Stel dat er een MBS is waarvan het vermogen $ 1 miljard is. Deze MBS is verdeeld in een miljard gelijke aandelen. Het betekent dat elk aandeel MBS een waarde heeft van $ 1 (nettowaarde / aantal aandelen). Deze MBS-aandelen werden vervolgens verhandeld op de secundaire markt (Wall Street).

Laten we zeggen dat elk aandeel MBS werd verkocht tegen een gemiddelde prijs van $ 1,2. Het betekent dat de MBS $ 1,2 miljard aan fondsen zou kunnen genereren ($ 1,2 x 1 miljard aan numerieke aandelen).

De zakenbank betaalde in totaal 1 miljard dollar om hypotheken van retailbanken te kopen. Door de uitgifte van aandelen verdienden ze 1,2 miljard dollar. De brutowinst van de zakenbank bedraagt 0,2 miljard dollar.

5. Hoe verdienden MBS-investeerders geld?

Stel dat er een MBS is die 1 miljard dollar waard was. Hij was in staat om $ 57,2 miljoen per jaar te verdienen voor de komende 30 jaar.

Waar komt deze winst vandaan? Van de maandelijkse betalingen die kredietnemers doen, betalen ze hun hypotheken terug.

Deze maandelijkse betalingen ontvangen van de investeringsbank (MBS), zullen proportioneel worden verdeeld onder beleggers in verhouding tot hun belangen. Als er een miljard numerieke aandelen zijn, zal de winst per aandeel van deze MBS $ 0,0572 bedragen.

• Wat is het rendement per aandeel voor beleggers?
  • Aandelenkoers: $1,2 per aandeel.
  • Inkomen: $0.0572.
  • Opbrengst: 4,77% (0,0572 / 1,2).

Het betekent dat de belegger door het kopen van een aandeel MBS een rendement van 4,77% op zijn investering zal behalen.

6. Overmatige vraag naar MBS

Totdat leningen werden verstrekt aan kredietwaardige leners, bloeide de markt voor door hypotheken gedekte effecten. Het was een perfect investeringsvehikel voor volwassen economieën (zoals de VS, het VK, Australië, enz.). De vraag naar MBS is omhooggeschoten.

Om de groeiende vraag aan te wakkeren, had MBS meer hypotheken nodig. Maar het probleem was dat kredietwaardige leners in Amerika slechts beperkt zijn.

In dit scenario hebben retailbanken hun leencriteria gewijzigd. Ze begonnen zelfs te lenen aan leners die niet zo kredietwaardig waren.

Maar ze pasten hogere rentetarieven toe op dergelijke leningen.

Toen kwam er een fase waarin de vraag naar MBS verder groeide. Commerciële en retailbanken wilden zich aanpassen aan het tempo. Dus begonnen ze leningen uit te geven zonder zelfs de geloofsbrieven van leners te verifiëren.

Op deze manier groeide de lijst met kredietnemers in een gewenst tempo.

7. Gedekte schuldverplichtingen (CDO’s)

Toen retailbanken begonnen met het verstrekken van leningen aan minder betrouwbare kredietnemers, kenden investeringsbanken het risico. Ze kunnen beoordelen dat deze kredietnemers een grote kans op wanbetaling hebben. De algemene kredietratings van MBS waren gevaarlijk laag (zoals B+, CCC en lager).

Dus wat ze deden was een ander investeringsvehikel creëren genaamd CDO. Deze CDO’s hadden een mix van door hypotheken gedekte effecten:

• Prime Mortgages (kredietwaardigheid A tot AAA)
• Subprime hypotheken (credit rating A en lager).

Dit hielp hen om zogenaamde “subprime-hypotheken” te verbergen onder de deken van primaire hypotheken.

Bovendien waren CDO-kopers geen gewone mannen. Ze werden voornamelijk gekocht door hedgefondsen, zakenbanken zelf, pensioenfondsen etc.

U zou dus de openbare verificatie van subprime-hypotheken kunnen voorkomen. Zakenbanken zouden het voor een lange periode verborgen kunnen houden.

De zakenbanken ergerden zich echter niet zo. Omdat? Omdat er een markt was voor dergelijke MBS en CDO’s. Mensen kochten zijn aandelen met open armen.

8. Booming vastgoedmarkt

Naarmate meer en meer mensen in aanmerking kwamen voor een hypotheek, begon de vraag naar huizen toe te nemen. Meer mensen hadden geld (geleend) om een nieuwe woning te kopen.

Hierdoor ontstond een prijszeepbel in vastgoed. De prijs van residentieel vastgoed is alleen maar gestegen. In zo’n bloeiende markt deden ze alsof er niets mis kon gaan met MBS. Wat?

Wat was de bron van inkomsten voor MBS? Maandelijkse betalingen door kredietnemers tegen hypothecaire lening. Het risico op verlies was hier alleen wanneer kredietnemers geen betalingen doen (leningverzuim).

Voor de MBS-markt was dit geen probleem, waarom? Omdat het onroerend goed dat als onderpand werd gebruikt, kon worden verkocht om het verlies te compenseren.

Deze veronderstelling was niet verkeerd, maar het bleef alleen waar totdat de vastgoedprijzen omhoog gingen.

9. Rol van andere agentschappen

Er waren twee bureaus waarvan de bijdrage niet onderschat kon worden in de opkomst van subprime hypotheken. De betrokkenheid van deze twee bureaus heeft de valse euforie met betrekking tot subprime-hypotheken alleen maar vergroot.

<li class=”schema-how-to-step” id=”how-to-step-1562220999966″>Credit rating agencies
Credit rating agencies (Moody, S&P, Fitch etc.) hebben AAA-ratings toegekend aan de meeste MBS, zelfs wanneer leningen zijn uitgegeven aan subprime-leners . Ze gaven hoge waarderingen op basis van historische gegevens uit het verleden. Maar wat ze hebben gemist, is dat er de afgelopen tijd aan iedereen hypotheken zijn verstrekt.
1. Credit Default Swap (insurance)
   Dit was een ander financieel instrument dat het negatieve effect van subprime-hypotheken verergerde. Credit default swaps zijn in feite een verzekeringsdekking voor MBS. Ze beschermden de MBS tegen elk verlies van inkomsten als gevolg van “wanbetalingen” of “vooruitbetalingen”. Omdat MBS verzekerd waren, hadden beleggers dat valse gevoel van bescherming.

In 2008-2009 waren de meeste kredietnemers in gebreke gebleven op leningen. Verzekeringsmaatschappijen (zoals AIG) konden deze urgentie niet dekken. Ook zij verklaarden zichzelf failliet.

10. Waarom vroegen mensen om leningen?

In die tijd ontvingen zelfs die mensen die geen bron van inkomsten hadden leningen om een huis te kopen. Deze mensen hadden bijna nul vermogen om de hypotheek af te lossen, maar ze accepteerden toch de lening. Omdat?

Hun redenering was dat omdat de prijs van huizen alleen maar omhoog ging, ze het in hun voordeel konden gebruiken. Voorbeeld: Neem een lening van $ 100.000 en koop een huis. Na een paar maanden verkoop je het huis voor $102.000. Gebruik de opbrengst van de verkoop om de lening terug te betalen en het saldo als winst in eigen zak te steken.

Mensen sloten hypotheken af om onroerend goed te verhandelen. Om deze kredietnemers te helpen, boden banken incentives aan. Leningen hadden de eerste maanden lagere maandlasten.

11. Barsten van de huizenzeepbel

Op de Amerikaanse huizenmarkt werd een stadium bereikt waarin kredietnemers in gebreke bleven op hun leningen. Waarom de standaard? Omdat het onvermijdelijk was. Wat?

De oorzaak waren subprime hypotheken. De leningen werden verstrekt aan mensen die weinig mogelijkheden hadden om de lening terug te betalen. Dus uiteindelijk konden ze de “maandelijkse betalingen” niet betalen en werd hun eigendom afgeschermd.

Ergens in 2007-2008 stonden er meer woningen te koop dan kopers. Dit leidde tot een gestage daling van de prijzen. De huizenzeepbel is gebarsten.

12. Overige oninbare vorderingen

Toen de vastgoedprijzen begonnen te dalen, stopten mensen die het onroerend goed hadden gekocht met als enige doel “laag kopen en verkopen tegen een hoge prijs” met het betalen van de hypotheek. Omdat?

Omdat de waarde van
hun eigendom lager begon te worden dan de waarde van de hypotheek. Dit leidde tot meer wanbetalingen op leningen, wat leidde tot meer afschermingen. Dit heeft de vastgoedprijzen verder verlaagd.

13. Wat de grote beleggers hebben gedaan, heeft de situatie verder verergerd

Toen financiële instellingen deze neerwaartse trend in de prijzen zagen, werden ze defensief. Ze stopten met het kopen van aandelen van ‘subprime mortgage-backed securities’.

In plaats daarvan begonnen ze het tegenovergestelde te doen. Ze begonnen hun reeds in bezit zijnde aandelen van die CDO’s die subprime-hypotheken als activa hadden, te dumpen.

Als gevolg hiervan begon de aandelenkoers van MBS dramatisch te dalen. Dit begon uiteindelijk te reflecteren op Wall Street.

Wie waren deze grote investeerders? Het waren investeringsbanken zoals Lehman Brothers, Bear Sterns etc.

Zo stopten de inkomsten van de zakenbanken (MBS) en moesten ze zichzelf uiteindelijk failliet verklaren.

14. De recessie is aangebroken

Paniek verspreidde zich eerst naar gewone Amerikanen en vervolgens over de hele wereld. De beurs stortte in en de kredietmarkt bevroor.

Leningen zijn bijna onhaalbaar geworden. Economieën over de hele wereld zijn dorstig geworden naar geld. Bij gebrek aan voldoende liquiditeit zijn de groeicijfers negatief geworden.

Door negatieve sentimenten zijn ook de overheidsuitgaven gedaald. Dit leidde uiteindelijk tot een recessie.

Conclusie

Om het hele verhaal samen te vatten, laat me de belangrijkste oorzaken opsommen die hebben geleid tot de vorming van de subprime-hypotheek en uiteindelijk de financiële crisis van 2008:

• Slechte leningen: de belangrijkste oorzaak van de crisis waren “oninbare vorderingen”. Als retailbanken zichzelf hadden behoed voor het uitgeven van slechte leningen, zouden CDO’s op basis van subprime mortgage-backed securities nooit zijn ontstaan.
  • Waarom hebben retailbanken oninbare vorderingen uitgegeven? Omdat ze het wisten, zal de verantwoordelijkheid voor oninbare vorderingen niet op hen rusten (het zal bij investeringsbanken liggen). Hun risico op verlies was bijna nul. Daarnaast was er vraag naar subprime hypotheken, die ook hogere rentes voor banken kregen.
• Investeringsbanken: De vorming van CDO’s met subprime-hypotheken was hun eerste fout. Hun tweede fout (die ook neerkomt op een misdaad) is het verbergen van de echte kredietwaardigheid van CDO’s en MBS’en.
• Verzekeringsmaatschappijen: Verzekeringen kunnen aan niemand worden verkocht. Net zoals een kankerpatiënt geen ziektekostenverzekering kan afsluiten, zo zou een ongezonde CDO niet de bescherming van Credit Default Swaps moeten hebben.
• Redding: De Amerikaanse economie is enorm. Het is zo groot dat zelfs een kleine verandering hier economieën over de hele wereld beïnvloedt. Bovendien kunnen banken in de moderne economie niet failliet gaan. Te veel mensen zijn ook afhankelijk van de basisfuncties van banken. Dus diep in hun gedachten wisten de banken dat het Amerikaanse Congres hen uiteindelijk zou redden.

Congres en

• SEC: De eerste was het Amerikaanse Congres om de bevoegdheden van de SEC over de regulering van MBS, CDO’s en Credit Default Swaps te beperken. Het ministerie van Justitie (DOJ) bleef ook wangedrag van het Congres en de SEC zien.
• Mensen: Het zal niet verkeerd zijn om te zeggen dat gewone mensen ook hebben bijgedragen aan de chaos van subprime-hypotheken. Mensen die wisten dat ze niet in staat waren om de “maandelijkse termijnen” van de hypotheek te betalen, hadden de lening in de eerste plaats niet moeten nemen. Hun hebzucht naar gemakkelijk geld maakte de situatie erger.

Laatste woorden

Wat hebben we geleerd van de subprime hypotheekcrisis? Waarschijnlijk niet veel.

Na de financiële crisis van 2008 verdwenen subprime-hypotheken van de Amerikaanse markt. Er waren te veel kritische ogen, kijkend naar de volgende stappen van zakenbanken.

Zelfs de SEC gedroeg zich hard tegenover retailbanken die het eerste venster waren om leningen aan het publiek uit te geven. Maar vandaag, in 2019, hebben banken misschien een andere maas in de wetsboeken gevonden.

Een zeer vergelijkbaar type lening wordt opnieuw aan de Amerikanen verstrekt. In plaats van het een ‘subprime-hypotheek’ te noemen, werd het omgedoopt tot ‘studieschuld’.

Vooral studieschulden zijn geen slechte zaak. Maar wanneer de omvang van deze schuld $ 1,5 biljoen raakt, roept dit vragen op.

Wat nog zorgwekkender is over studieschulden, is de “last” voor studenten. Net als in 2019 zouden 44 miljoen studenten hebben geprofiteerd van studieleningen. Gemiddeld loopt elke student een lening van $ 32.000 op.

Een carrière beginnen met dit soort lasten is een zorg.