Wanneer een “kapitaalgoed” met winst wordt verkocht, moet de verkoper inkomstenbelasting betalen. Dat weten we allemaal, toch? Maar de grotere vraag is hoe te besparen op belastingen op de verkoop van onroerend goed.
Het antwoord is te vinden in artikel 54 van de Wet op de inkomstenbelasting.
Maar sectie 54 is alleen van toepassing op langetermijnmeerwaarden (LTCG). U kunt niet besparen op kortlopende vermogenswinstbelastingen (STCG).
Ik zal proberen het nut van paragraaf 54 uit te leggen door een verhaal te vertellen. Ik was hiervan getuige, omdat een van mijn dierbare vrienden in het jaar 2016 gebruik maakte van de voordelen van sectie 54.
Achtergrondverhaal …
Mijn vriend Raj bezat een 1BHK appartement in Bangalore. Het was zijn huis dat alleen werd bewoond, “zonder lening”. Een vriend kocht het in het jaar 2010. De aankoopkosten waren Rs.23 lakh.
Na een periode van 5+ jaar (in 2016) ging mijn vriend in de familie en had hij een groter huis nodig. Zijn eis was voor een 2 BHK appartement.
Hij plande het perfect. Hij zal zijn 1 BHK appartement verkopen en het geld uit de verkoop gebruiken om het grotere 2 BHK appartement te kopen. In 2016 was de verkoopprijs van zijn 1BHK appartement Rs.40 lakh.
Het 2 BHK-huis dat Raj koos om te kopen, kostte hem Rs.68 lakh. Dus 2BHK-thuisfinanciering werkt als volgt:
- Rs.40 Lakhs – Van de verkoop van 1BHK flat.
- Rs.28 Lakhs – Als banklening.
De noodzaak om te besparen op belastingen …
Het kwam bij Raj op dat de nettowinst van Rs 17 lakh (Rs.40 – Rs.23) uit de verkoop van onroerend goed belastbaar zal zijn. De winst wordt belast tegen het tarief van 20%.
Dit zal uiteindelijk de financiële bijdrage van de verkoop van zijn 1BHK-appartement verminderen. Hoeveel wordt er bezuinigd? Het zal worden verminderd met Rs.3.4 Lakhs. Wat?
- Winst: Rs.17 Lakhs (Rs.40L – Rs.23L)
- Inkomstenbelasting: Rs.3.4 Lakhs (20% x Rs.17L)
- Verminderde financiering: Rs.36.6 lakhs (Rs.40L – Rs.3.4L).
Op deze manier zal mijn vriend een banklening moeten nemen die groter is dan Rs.31.4 Lakhs (Rs.28L + Rs.3.4L) om zijn flataankoop van 2BHK te financieren.
Toen begon hij na te denken over hoe hij de belastinguitgaven van Rs.3.4 Lakhs kon redden. Hij benaderde me en samen begonnen we aan ons onderzoek.
Dit zijn onze resultaten…
# 1. Welke belasting is van toepassing, LTCG of STCG?
De eerste vraag die we over Raj moesten beantwoorden, was of hij belasting moest betalen over LTCG of STCG.
- STCG : korte termijn meerwaarde.
- LTCG : meerwaarde op lange termijn.
STCG is van toepassing wanneer het onroerend goed binnen 36 maanden na het moment van aankoop wordt verkocht (eigendomsregistratie).
LTCG is van toepassing wanneer het onroerend goed wordt verkocht na 36 maanden vanaf het moment van aankoop (eigendomsregistratie).
In het geval van Raj verkocht hij het pand na 5,5 jaar (jaar 2010-2016). Dus de LTCG-belasting was voor hem van toepassing.
# 2. Hoeveel kost de meerwaarde?
Toen we er eenmaal van overtuigd waren dat Raj LTCG zal moeten betalen, zijn we begonnen met het berekenen van het kwantum van LTCG (winst).
Inkomstenbelasting is alleen verschuldigd over de meerwaarde (winst). Maar hoe wordt de meerwaarde berekend? U kunt een algemene formule gebruiken (hieronder weergegeven):
