Deze propositie beschrijft een investering in een bestaande woonportefeuille in Rotterdam, met 27 zelfstandige appartementen verspreid over de wijken Blijdorp en Bergpolder. De kern van het plan is het aankopen van een verhuurde portefeuille en de gefaseerde verkoop van woningen als individuele koopwoningen. De belegging heeft een prognoserendement van 9%* per jaar (IRR) en kent een minimale instap van € 100.000. De totale door beleggers geïnvesteerde som bedraagt € 3,275 miljoen.
Belangrijke financiële uitgangspunten zijn onder meer een gemiddelde aankoopprijs van € 3.664 per m² en een verwachte verkoopprijs van € 5.300 per m². De portefeuille is getaxeerd en doorloopt een uitgebreid due diligence-traject op juridisch, fiscaal en bouwkundig vlak voorafgaand aan de aankoop. Deelname kan onder voorwaarden geschikt zijn voor de aanwending van een herinvesteringsreserve laat dit altijd vooraf fiscaal toetsen.
Waarom deze portefeuille uitgangspunten heeft voor waardecreatie
Het model speelt in op het verschil tussen de waarde in verhuurde staat en de waarde wanneer woningen vrij van huur als losse koopwoningen op de markt worden gebracht. Dit waardeverschil vormt volgens de propositie het grootste deel van het beoogde rendement. Met andere woorden: door de aankoop in verhuurde staat ontstaat een meerkans bij het vrijmaken en individueel verkopen van de woningen.
De gefaseerde aanpak betekent dat woningen stapsgewijs beschikbaar komen. Vrijgekomen units kunnen waar nodig worden gerenoveerd en verduurzaamd voordat ze op de markt worden aangeboden. Verwacht wordt dat na ongeveer twee jaar circa 50% van de oorspronkelijke inleg terugbetaald is via verkoopopbrengsten. Gedurende de looptijd blijven huurinkomsten bijdragen aan de kasstromen die financiering en uitkeringen ondersteunen.
Structuur van de portefeuille en spreiding
De portefeuille bestaat uit 27 bestaande appartementen verdeeld over negen objecten in Blijdorp en Bergpolder. De gespecificeerde samenstelling volgens totale oppervlaktes is onder andere: 3 woningen van 275 m², 12 woningen van 750 m², 3 woningen van 207 m², 3 woningen van 189 m² en 6 woningen van 503 m². Deze verdeling vermindert afhankelijkheid van de verkoop van één afzonderlijke unit of van een nog te realiseren project.
Doordat het om bestaande, zelfstandige appartementen gaat in karakteristieke jaren-30-wijken nabij het centrum, is de propositie gebaseerd op een combinatie van locatiekwaliteit, bestaande verhuurstromen en verbeterpotentieel bij verkoop. De locatie draagt bij aan de veronderstelde marktvraag, maar resulteert niet automatisch in de verwachte opbrengsten; er blijven operationele en marktrisico’s bestaan.
Risico’s en voorwaarden
Beleggen in deze private vastgoedpropositie brengt verschillende risico’s met zich mee. Ten eerste bestaat er een vastgoed- en verkooprisico uiteindelijke verkoopopbrengsten kunnen lager zijn dan de prognose, wat impact heeft op rendement en terugbetaling. Ten tweede is er een verhuur- en beschikbaarheidsrisico de timing waarop verhuurde woningen vrijkomen is onzeker en kan de uitvoeringsplanning vertragen.
Daarnaast speelt financieringsrisico de aankoop wordt mede gefinancierd met externe leningen, waardoor tegenvallende resultaten een groter effect hebben op het rendement van participanten. Participaties zijn beperkt overdraagbaar; tussentijdse verkopen vergen toestemming van Artédon Beheer B.V. en vinden niet plaats via een open markt.
Praktische informatie voor geïnteresseerde beleggers
De minimumdeelname is € 100.000 verdeeld in participaties met een nominale waarde van € 25.000 per stuk (instap vanaf vier participaties). De verwachte looptijd van de propositie bedraagt 7 jaar gedurende welke de woningen gefaseerd worden verkocht en kapitaal wordt terugbetaald. Bij woningen die bij het einde van de looptijd nog niet afzonderlijk verkocht zijn, is de beoogde route verkoop in verhuurde staat aan een andere belegger.
Geïnteresseerden kunnen een brochure aanvragen en worden door een investeringsspecialist geïnformeerd over de propositie en het inschrijfproces. Voor een volledig en bindend overzicht moet het Informatiedocument worden geraadpleegd, te vinden op de downloads-pagina van de aanbieder. De informatie op de site geldt als reclame en potentiele deelnemers wordt geadviseerd fiscaal en juridisch advies in te winnen voordat zij besluiten deel te nemen.
